Lakáshitelt veszel fel? Egy sokat érő gondolat - Neked.

Tíz éve segítek az embereknek hitelekkel kapcsolatosan is, de az utóbbi egy évben megszaporodtak a kellemetlen tapasztalatok, ami a hitelügyeket illeti. Ez ösztönzött írásra, hogy a tapasztalataim megosztva talán Téged is megkíméljelek a veszteségektől.

Összefoglalva azt mondanám, ha nincs konkrét tapasztalatod (vagy régi), ne akard egyedül végigcsinálni! A meglehetős mennyiségű adminisztráción túl (amit ha elszúrsz, időt vesztesz, az pedig könnyen vezet anyagi veszteséghez) maga a felelős döntés meghozatala is számos szempont mérlegelését teszi szükségessé, és a tapasztalatunk szerint az átlagember (aki nem pénzpiacon dolgozik) egyszerűen nem is gondolja, hány kapcsolódó témakör merül fel, ha megalapozottan akarunk dönteni.

A jogszabályi sarokszámoknak való megfelelés (jövedelemarányos törlesztési mutató, az ingatlan maximális terhelhetősége, stb.) messze nem elegendő.

A részletekbe terjedelmük miatt nem megyek most bele, ám a friss tapasztalatokat átadom egy csokorban Neked - talán megvédenek a "gyors haláltól":

1. A válság óta bármelyik bank bármelyik fiókját nézzük, kivették a döntéshozást azok kezéből, akikkel találkozhatsz. Vagyis teljesen mindegy, hogy "ismerősünk vezető a..." - az akárhol, mindegy, hogy "ez egy dörzsölt ügyintéző, és azt mondta..."
   A hitelbírálat a fióki szinttől független osztályon zajlik, amelyre érdemi ráhatása egyik bankban sincs a "földi halandóknak" (fióki munkatársak, vezetők).
   A kockázatkezelést saját seggüket féltve olyan rendszerben valósítják meg, ahol mindenkit elővesznek, ha gáz lesz egy hitellel (mindenkit, aki benne volt az engedélyezésében), de senki nem vállalja a felelősséget, hogyha Te reklamálsz.
   "A bírálók döntése..." - ennyi a legbővebb válasz, bármilyen kérdésre, ugyan miért kötöttek bele ebbe, vagy abba, miért kaszálják el az elméletileg működőképes ügyletedet.
2. Ez lefordítva azt jelenti, hogy bár "papíron" megfelelhetsz minden kritériumnak, lehet elégséges önerőd, lehet ideálisnak tűnő ingatlanfedezeted - biztosat csak a bírálaton született döntés fog mondani.
   
   Felelősen ma legfeljebb annyit mondhat bárki egy leendő hitellel kapcsolatban, hogy "a számaid és a rendelkezésünkre álló információk alapján mennie kéne..."
3. Veszel egy kéglit 18 milláért. Pontosabban venni akarsz. Mielőtt foglalót, biztosítékot, bármit adnál az eladódnak, mielőtt aláírnál bármit, erősen javaslom előzetes értékbecslést kérni a leendő hitelező bankodtól.
   Megszaporodtak sajnos azok a tapasztalataink, hogy a vételár és az értékbecslés által kihozott "objektív forgalmi érték" nincs szükségszerűen összhangban - vagyis az értékbecslés szerinti ár egyre többször alacsonyabb, mint amennyiért  hirdetik...
   
   Láttunk olyat, ahol az értékbecslő volt "trehány" - és reklamálva korrigáltatni tudtuk az eredményt, de egyre többször futunk bele, hogy felülvizsgálat után is marad az első eredmény - ami azt jelenti, hogy kevesebb hitelt fogsz kapni a vártnál.
   
   Pl. 10,0 MFt vételár alapján ~ 6,0 MFt hitelt kapnál "papírforma szerint".
   Ha viszont az értékbecslő szerint a reális forgalmi érték csak 9,0 MFt, akkor már csak 5,4 MFt hitelt kaphatsz.
   
   Ha 6,0 milla önerőd van, és kettőt felújításra szántál, ezért kérted volna a 6 millát hitelbe - szerencséd van, legalább a vásárlást nem bukod el. A felújítás tervét át kell ütemezned, de ennyivel megúszod.
   Ha azonban koppra van meg a 4,0 milla önerőd - és már foglalóba letettél pár százezret -, és nincs vészmegoldásod... Akkor bizony 600 000 Ft-on elcsúszol, bukod a foglalód, az értékbecslési díjat, az adásvételi ügyvédi költségét, földhivatali illetéket...

A fenti tapasztalat oka valószínűleg az ingatlanárak irreális "szárnyalása" (befektetési szaknyelvben erre mondják, hogy "ingatlanpiaci buborék van kialakulóban" - vagyis a kereslet-kínálat mozgatta aktuális árak elszakadnak a hosszabb távon is reális effektív értéktől) .

A bankok pontosan azt teszik, amit Neked is kéne - hosszabb távra tekintenek előre. Vagyis már számolnak azzal, hogyha Veled mondjuk 5-6 év múlva történik valami váratlan gebasz (ami miatt nem tudod fizetni a hiteled), az akkori piaci árak mellett is fedezze az ingatlan az aktuális fennálló tartozásod.

Persze jósolni nem tudnak, de "valószínűségszámítani" igen. Statisztikákat elemezni igen.

Azaz érdemes lehet az első indulatunkat félre téve újraértékelni, hogy mennyit vagyunk hajlandóak kifizetni egy adott kaliberű lakásért, hogy biztosan most kell-e vásárolnunk, stb.

(Ha már benne vagy a kakiban, tudom ez nem vigasz - nekem sem az, mert több ügyfelemmel is kerültünk hasonló helyzetbe. Akik még nem vágtak bele - nekik lehet az.)

Bárhol tartasz is éppen a projekteddel, javaslom kérdezz körbe az ismerősök között, ismer-e valaki megbízható szakembert, és kérd a segítségét!
De legalábbis ne felejts előzetes értékbecslést készíttetni akkor is, ha ezzel kockáztatod, hogy "elviszik az ingatlant" előled!

A témához kapcsolódó hasznos gondolatokat találsz itt, és itt, meg itt is.