"Örök dilemma", avagy lakáshitel, vagy albérlet?!

Időről-időre felmerülő kérdés, szinte évente születik egy-két idevonatkozó cikk. Egyik barátom inspirálására úgy döntöttem, hogy összetett (ki)számolgatások és manipulatív példák helyett összefoglalom azt a néhány tapasztalati-, és szakmai alapelvet*, amit érdemes ujjhegyre szednie mindenkinek, aki valaha választ kell adjon erre a "dilemmára".




1. "Bank = főbérlő"

Sokan azt hozzák érvként a vásárlás mellett, hogy "de legalább a sajátom". Ez jogi értelemben igaz, a hétköznapi valóság viszont (a bejegyzett jelzálog-, elidegenítési- és terhelési tilalom miatt), hogy "csak addig, amíg fizetsz". Tehát a gyakorlatban addig, amíg fizetem a hitelt, valójában a bank lakásában lakom.
Akár lehet, hogy a felvett 8 millából már csak eggyel lógok a banknak - ha mától nem fizetek, mégis eladják a fejem fölül a lakást - tehát nem én döntök róla, vagyis "nem az enyém". (Ugyanúgy, ha nem fizetem az albérletem, akkor is az utcán kötök ki - persze előbbi esetben több pénzzel a zsebemben.)

2. "Bank = normális főbérlő"

Aki nem egy évet lehúzott már párkapcsolatban, munkahelyen, iskolában, az tudja, hogy az emberi kapcsolatok sokszor nem könnyűek. A főbérlő-albérlő közti viszony is jelentősen terhelt az emberi jellem minden vonásával - magyarul komoly lutri, hogy "milyen bérlőt/főbérlőt sikerül kifogni". Egy bérlő számára a "normális főbérlő" nem szól bele, hogy kit hívsz fel magadhoz, nem állít be hívatlanul "ellenőrizni" - békén hagy, ha rendesen fizetsz.
Sokan emiatt félnek is a bérbeadástól (az albérlőkről nem beszélek, mert jellemzően nincs választásuk), bár (szerintem) csak azt az ősi alapelvet kéne betartanunk, miszerint "akként cselekedj másokkal, ahogy szeretnéd, hogy Veled cselekedjenek!"

A legtöbb bérlő életében előfordult (vagy fog), hogy a főbérlő bejelentése miatt kell költöznie (eladta a lakást, hazaköltözik a gyerek, a főbérlő költözik "haza", stb.). Ez nyilván nem túl örömteli helyzet - aki költözött már életében, érti mire gondolok - a többiek keressenek cikket arra, "miért szívás költözni?" ;)

Ezzel szemben, ha lakáshitelt fizetek, ez a rizikófaktor nulla. Nem jön a bank gyereke, nem dönthet úgy (ha nem adok rá okot), hogy eladja a lakást, amiért fizetek neki, a bank nem fog beköltözni a helyemre.
Vagyis amíg én a megállapodásunk rám vonatkozó részét megtartom, addig a helyzetem stabil.

3. "De a törlesztőrészlet emelkedhet"

Egy:

A bérletidíjak ugyanígy - kérdezz csak meg egy albérlőt.

Kettő:

A bérletidíjad csak egyetlen embertől függ - a bank kamatemelést nem csinálhat "csak úgy". Meg kell tudja gazdasági érvekkel, számokkal indokolni, hogy a hiteled refinanszírozása drágult (vagyis "neki is emelkedett a törlesztőrészlete", amit rád hárít). 1% kamatváltozás ma egy 8 millás hitel törlesztőjében ~4-5eFt törlesztőemelkedés.

Kérdés az albérlőkhöz:

"Ha a főbérlő bejelenti, hogy emeli a bérleti díjat, általában 4-5eFt-tal emeli?"


4. "A hitel veszélyes"

Pontosítsunk: a figyelmetlenség / hozzáértés hiánya / ostobaság veszélyes. Veszélyes eszköz egy turmixgép, egy kalapács, egy kés is, persze. Ha nem értünk a használatához, nem figyelünk oda a használatuk közben - vagy ha szimplán hülyék vagyunk.
A hitellel pont ez a helyzet.

100 Ft-os kérdés:

Melyik az az egyetlen eset, amikor a bank felrúg egy hitelszerződést?

a) Ha reggel úgy ébredt, hogy...
b) Ha azt hallotta a hentesnél, hogy ma aranyba kell fektetni.
c) Ha hazaköltözik a gyereke.
d) Ha csak kicsi önerővel vettem fel a hitelt.
e) Ha hosszú a futamidőm.
f) Ha nem fizetem a törlesztőt.

Azok viszik ezt a kört, akik az f) választ jelölték meg.

Vagyis, ha megtesszük a szükséges (és lehetséges) óvintézkedéseket, hogy a törlesztőt mindig tudjuk fizetni, már kezeltük is az egyetlen közvetlen kockázati tényezőt. Persze - sok oka lehet, hogy ne tudjam fizetni a törlesztőt, ám ezekre léteznek megoldások, amikről mindjárt.

(Megjegyzés: aki azért volna hitelellenes, mert ha nem tudja fizetni a törlesztőt, utcára kerül, az kérdezzen meg egy albérlőt, vele mi történik, ha nem fizeti a bérleti díjat... Összehasonlításban ez a kockázat tehát mindkét oldalon megjelenik, így nem jelent valós különbséget a két alternatíva között.)

5. "Törlesztőrészlet = vállalt, kötelező"

Sokan úgy gondolkodnak a hitelek kapcsán, hogy ha egy lakást meg akarnak venni, akkor "annak ekkora a törlesztőrészlete". Mármint hogy az egy mások által eldöntött x összeg. Pedig több olyan választható paraméter van, amelyekkel a törlesztő összege (nyilván tól-ig-határok között) általunk változtatható, választható.
Vagyis rajtunk múlik, hogy olyan törlesztőrészletet vállaljunk, mint havi kötelező összeget, amit tartani is tudunk.


6. Fenntarthatóság

Ma ugyanott, ugyanakkora lakásnak a bérleti díja és a megvásárlásához szükséges (minimális önerő mellett számolt, 5éves fix kamatozású) hitel törlesztőrészlete akár 30%-os különbséget is simán jelent, a törlesztő javára.
Vagyis a bevétel-kiadásmérlegünkben kisebb terhet kell vállalnunk, ha a törlesztőt választjuk.

Az átlagember itt követi el a hibát.

"Ha az albérletem 75 000, akkor megnézem, hogy 75 000 törlesztőért mekkora hitelt kapok, és akkora lakást veszek. Így ugyanott leszek, mint eddig."

Ami különbség:

Ha beüt a vész - pl. munkahelyet váltok, és csökken a fizetésem -, albérletet viszonylag gyorsan tudok váltani, hogy kevesebbet fizessek, mint eddig - és jellemzően az én döntésemtől függ, hogy megteszem-e. Viszont a hitelem módosítása nem megy egyik napról a másikra, ráadásul pluszköltséggel jár, és a bank jóindulatától függ, hajlandó-e.


Ami NEM KÜLÖNBSÉG - avagy a "felelős hitelfelvétel alapjai"

A vállalt kötelezettség választható. Ha 75 000, amit "ki tudok fizetni" (mindegy, hogy albérlet, vagy törlesztő), az nem jelenti, hogy ennyit be is kell vállalnom kötelezően fizetendőnek. Sőt!

Maradok a hitel verziójánál - hiszen ez a téma, de a leírtakat ugyanígy végig lehet futtatni bérlésnél is.


1. Abból induljunk ki, hogy a havi bevétel-kiadásmérlegünkből mennyit tudunk/akarunk a lakhatásunk megoldására szánni? Legyen a példa szerint 75 000/hó.

2. Lássuk, hogy milyen kéglik szimpatikusak - azokat mennyiért tudnánk megvenni ma.

3. Vegyük a vételár 40%-át - átlagos jövedelemnél ekkora önerővel kell számolnunk. (Nagyon jó helyen lévő ingatlannál, nagyon jó bejelentett jövedelmek esetén, illetve magasabb kamatteher mellett elfogadnak a bankok kevesebbet is - de ez nem jelenti, hogy feltétlenül érdemes vállalnunk.)

Ha ez nincs meg:

Azon kell gondolkodnunk, hogyan tudjuk gyarapítani az önerőnket (olcsóbb albi, több megtakarítás, stb.), illetve tudunk-e családon belül plusz ingatlant felmutatni, amit "pótfedezetként" bevonhatunk. (Ingatlan-összérték 80%-át hitelezik maximum, vagyis a tervezett vételárunk ez alatt kell legyen - akkor nem kell önerő.)

Ha ez megvan:

4. A törlesztő = kötelezően fizetendő.

Vagyis annál kisebb annak a veszélye, hogy egy kedvezőtlen jövedelmi változás, vagy megnövekvő egyéb kiadás miatt rövidtávon nem tudom befizetni a törlesztőt, minél kisebb a törlesztőm. A törlesztőrészletem - onnantól, hogy kiválasztottam, melyik hitelverziót kérem - a banktól függ.

A rászánt 75 000/hó-ból kötelezőnek vállalok pl. 55 000/hó-t.

5. A futamidő = ameddig kockázatnak vagyok kitéve.

Igen - az utolsó két pont egymással ellentétes előjellel kerülnek mérlegre - a feloldást előtörlesztésnek hívják.
Kisebb kötelező törlesztőt vállalok - ami nyújtaná a futamidőmet, vagyis a kockázat idejét -, de MELLETTE ÖNKÉNTESEN félreteszek előtörlesztésre, amivel hamarabb ki tudom fizetni majd a hitelem  - csökkentem a kockázat idejét. (Amikor előtörlesztek NEM a futamidőt kérem majd csökkenteni, hanem a havi kötelező törlesztőt. Így még többet tudok előtörlesztésre félretenni, és a második, vagy harmadik ciklusban érek a hitelem végére - így is az eredeti futamidő felénél-kétharmadánál, de ciklusonként csökkenő kockázattal.)

Vagyis a kéglire szánt havi ráfordításom = kötelező törlesztő + önkéntes megtakarítás előtörlesztésre.
A példánkban tehát 75 000/hó = 55 000/hó + 20 000/hó.

Egy kedvezőtlen jövedelem/kiadás-változás esetén az önkéntesen vállalt részt szabadon csökkenthetem, ha kell - és ez csak tőlem függ. 

6. A fenntarthatóságnak/biztonságnak ára van.

Számtalan tényező befolyásolja, hogy összességében mennyit fogok kifizetni a kéglimért (mikor törlesztek elő, mennyit törlesztek elő, stb.). Lehet számolni többféle variációt.
Azt azonban tegyük helyre magunkban, hogy mindennek ára van - a biztonságnak is.


+1. A felelős hitelezéshez.

A havi tervezett ráfordításba érdemes belekalkulálni még egy tételt.
Mi gátolhat meg abban, hogy pénzt tudjak keresni...?
Az elsők között a munkahelyvesztés kerül elő, érthetően, mert a csapból is a munkanélküliség folyik, minden sarkon hajléktalanokat látunk - ettől félünk.

Csakhogy a munkahelyem elvesztése valójában nem "gátol". Feladat elé állít, amit lehetőségem van megoldani. 
Mi az, amivel nem tudok mit kezdeni, ha bekövetkezik...?
Ez a munkaerő-védelem kérdésköre. Ha fizikailag nem tudok dolgozni, és emiatt csökken a bevételem - vagyis veszélyben a törlesztésem.

Erre a problémakörre külön bejegyzést szánhatnék, de mert annyira összetett, inkább csak annyit javaslok, számoljuk ki, mekkora része van meg akkor is a bevételeinknek, hogyha otthon fekszem betegen, vagy ha kórházba kerülök (számoljunk a pluszköltséggel!).

És kérjünk segítséget alkusztól (ügyfél megbízásából jár el, saját felelősségére dolgozik), hogy milyen lehetőségeink vannak jövedelem-pótló kockázati biztosításokat választani!

Ez nem kell, hogy irdatlan plusz költség legyen (pláne fiatalon és egészségesen szerződve), de ugyanúgy része a megfontolt és felelős hitelfelvételnek, ugyanúgy múlhat rajta az utcára kerülésünk!





* A bejegyzés szerzője 2008 óta dolgozik független összpénzpiaci tanácsadóként. A bejegyzésben foglaltak a saját szakmai véleményét, tapasztalatát tükrözik. Minden élethelyzet más, így a fenti elvek alkalmazhatóságát egyedileg kell vizsgálni, illetve fentiek alkalmazása nem helyettesíti egy átfogó helyzetelemzés és -értékelés elkészítését.