Hiteled van / a barátodnak van hitele? Akkor ez a cikk Neked szól!

Ez a rövid bejegyzés Neked szól, 

ha az elmúlt 10 évben vettél fel hitelt.

Alábbi gondolatmenet szélesebb körű megosztása mellett döntöttem, mert

• jól mutatja, mennyire könnyű félreértelmezni a kapott információkat, 
• mennyire torz kép élhet egy hétköznapi ember fejében a saját, hosszútávú kötelezettségeiről,
• mekkora az a kockázat, amelyet ma épp annyira alábecsülnek itthon, mint anno a devizahitelekét.

Az előzmény röviden:

30-as pár, 2-3 éve találkoztunk, beszéltünk az anyagi célokról, tervekről.  Bár az ajánlójuk régi jó ügyfelem, nekik barátjuk, sőt évek óta eredményes munkakapcsolatuk is van, mégis a bizalom, a szimpátia, stb. nem volt elegendő ahhoz, hogy a fajsúlyos döntésbe bevonjanak, mikor házat vettek, hitellel, 2018 elején. (Egy kisebb szerződést kötöttünk, amellyel eddig ~ 200-250 000 Ft adó-visszatérítést profitáltak.)

Saját maguk jártak utána a hiteles kérdésnek, majd az egyik legrégebbi bank hitele mellett döntöttek.

Pár napja találkoztunk - hiszen a munkám része a "monitoring" is, azaz a változások lekövetése úgy a család terveiben, lehetőségeiben, mint előnyt kovácsolni piaci változásokból a család boldogulásáért.
Leültünk tehát beszélgetni, mi történt velük a költözés óta, apropó volt a családtervezés témaköre, és az ennek kapcsán kihasználható többlet-támogatások kérdésköre. Mintegy mellékesen kérdeztem csak rá, milyen hitel mellett döntöttek végül, mikor megvették a házat.

A Válasz: "Teljes futamidőre kamattámogatott hitelünk van, annál aligha kapnánk jobbat..."

 Mivel a "régi Otthonteremtő" hitelhez volt max. 20 éves állami kamattámogatás, és az utóbbi években nem volt reális az alacsonyabb kamatú "sima lakáshitelekkel" szemben ezt választani, kételkedni kezdtem, nincs-e valami félreértés ebben - elkértem hát a szerződésüket, hogy biztosra menjünk.

Az eredményt előzetesen konyhanyelvre lefordítva igyekeztem összefoglalni számukra:

Sziasztok!

A küldött szerződés alapján az alábbi pontosításokat, illetve kockázatokat fogalmazták meg a kollégák:

Pontosítás 1.: a hiteletek nem "kamattámogatott" (ahol az állam ad garantált kamattámogatást), hanem kamatkedvezményt kaptatok az "Bank"-től.

Pontosítás 2.: "a kamatkedvezmény a teljes futamidőre szól" - a kapott kamatkedvezményből (2,1%) 1,5%-ot vállalt a futamidő végéig az "Bank" (ld. szerződés 14. oldal, utolsó előtti bek.), 0,6%-ot részben feltétel teljesítéséhez köti, részben az "aktuális hirdetményben megállapítottnak" hivatkozik.

Ez azt jelenti, hogy 0,6%-ról gyakorlatilag szabadon dönthetnek, amikor akarnak. Ha pl. úgy döntenek, hogy ezt tovább nem biztosítják, akkor a jelenleg fizetett kamatotok úgy emelkedik, hogy az nem minősül szerződésmódosításnak. (kb.6%-os törlesztőemelkedésnek felelne meg)



Kockázatok

1. Helyes volt a sejtésem az elmondottak alapján - a szerződésetek nem "fix kamatozású", illetve nem "5 éves fix kamatú", hanem referenciakamathoz kötött.

A referenciakamat a hitelkamatotok alapja - itt a 3 havi BUBOR, vagyis 3 havonta változhat.

Ezen felül adódik hozzá a kamatfelár - ez az a 2,69%, amire az 5 év fixálás vonatkozik.

Valójában emiatt a kamatotok 5 éven belül is változhat, illetve változik is:

https://profitline.hu/Forinthitelesek-figyelmebe---Novekedesnek-indult-a-BUBOR-erteke--379020

Amikor felvettétek ezt a hitelt,  a 3havi BUBOR 0,03% volt, azóta 0,16-0,19% környékén jár** (vagyis meg ötszöröződött).

https://www.penzcentrum.hu/hitel/igy-keruld-el-a-kozelgo-hitelkatasztrofat-addig-lepd-meg-amig-meg-lehet.1074325.html


2. Így tehát a kamatkedvezmény-változtatás kockázata mellé társul a referenciakamat emelkedésének kockázata (már elkezdődött) - és ezt fogja "megfejelni" az 5 éves kamatfelár-periódus lejáratakor a kamatfelár emelkedése. (Időben ez épp a családalapítás első éveire esne, amikor a legkevésbé jönne jókor.)


A BUBOR-t 3-4% környékére várják - persze nem tudják előre megmondani, mikorra éri el ezt a sávot. Ám az év második felében már számítanak komolyabb mozgásra.


Ezek miatt erősen ajánlott a hiteletek "újragondolása", és valóban (legalább 10 évere) fix kamatozásúra való lecserélése. (Ez mindenképp költségekkel jár, ám a várható költségek kb. a harmadát teszik ki egyetlen % kamatemelkedés miatti törlesztőemelkedésnek az első 10 évben számolva.)

Többek közt erről és ezért is fogunk beszélni 5-én, következő alkalommal.

Nagyon egyszerűsítve 1% kamatváltozás kb. 10% törlesztő-emelkedést okoz, így minden % kamatnövekedés kb. +720 000 Ft többletbefizetést jelentene náluk az első 10 évben. Márpedig 10 év ilyen szempontból hosszú idő - a kamatfelár-periódusuk is épp kétszer fordul addig...

Ha tehát 

• 2008-2009 óta vettél fel lakáshitelt, vagy
• netán még forintosított devizahiteled van,

jó szívvel javaslom, hogy szedd elő a paksamétát a fiókból, nézd meg, hogy mit is fizetsz pontosan, és ha kicsit is bizonytalannak érzed magad ebben a témában keress számodra hiteles tanácsadót, aki segít eldönteni, mit érdemes tenned - most!


Kapcsolódó bejegyzések:
https://tobbetesszel.blogspot.com/2018/03/lakashitelt-veszel-fel-egy-sokat-ero.html
https://tobbetesszel.blogspot.com/2017/06/egy-lepes-ami-evekre-pozitivabb-iranyba.html


**
#Update_2020.07. - A 3 havi BUBOR ~0,74%-on áll jelenleg.

Piacbefolyásolás? - avagy pár gondolat az ingatlanpiacról

Kedves ismerősöm, ügyfelem ingatlanközvetítőként dolgozik, és maga is a szakmája iránt elhivatott hozzáértők közé tartozik a területén. A minap érdekes kérdést fogalmazott meg az oldalán, amelyet alább változatlanul közlök:

Hétvégén egy kedves ügyféllel beszélgettem ingatlana eladása kapcsán és mint minden alkalommal, most is megkérdeztem tőle, mi a szándéka, motivációja, hogy el akarja adni a lakását!?

Bosszankodva utalt rá, hogy nem belföldi szemmel nézik a magyar ingatlanpiaci árak és a forint - dollár árfolyam mozgását. Mivel sok forintot kell adni egy dollárért, így nekik nem éri meg a tőkét itt tartani, eladnak...

Na ezen még nem gondolkodtam így, hát utánaszámoltam, mennyire éri meg, ha valaki mondjuk 10 éve Budapesten tartja a tőkéjét ingatlanban és ezzel párhuzamosan, mennyire "REÁLIS" a nemzetközi fizetőeszközök szempontjából az ár-robbanás..

2009-ben az USD-HUF árfolyam az egyik akkori legerősebb forint árfolyamon 177HUF/1USD volt.
Akkor egy zuglói 2 szobás ingatlant 14 mill. forintért tudtunk megvásárolni, tehát az akkori árfolyamon 79.000 dollárt fektettünk be.
Eltelt azóta 10 év, ennek az ingatlannak most a piaci értéke 34 mill Huf. A mostani árfolyamon, ha ugyanez a külföldi személy eladja és visszaviszi a tőkéjét az Egyesült Államokba, úgy a mostani árfolyamon 117.000 USD-t kap.
Nem 192.000 USD-t ami nekünk forintban most 34 millió.

Nos ez 10 év alatt a mostani árak és a mai valuta árfolyam szerint 50%-os áremelkedés a nemzetközi fizetőeszköz szempontjából !
Nem 200% és nem is 300% mint a panel lakások esetében, ahol megtriplázódott a lakások ára.

Hmmm.. !??

- Lehetséges hogy a forint gyengülés és az ingatlanpiaci áremelkedés kéz a kézben járt!?
- Tudjuk azt is, hogy a forint alakul a nemzetközi piac után és nem fordítva(reál értéken legalábbis biztosan).
- Elképzelhető, hogy egy újabb "svájci frank" - szerű gazdasági csavarnak vagyunk tanúi, miközben az emberek nagy mennyiségben teszik be ingatlanba a készpénzüket, vagy veszik fel a nagy összegű hiteleket? Kénytelenek felvenni a nagy hitelt, hiszen felmentek az ingatlanárak!
- Azt sejthetjük, hogy a gazdaságban és a számok világában nem szoktak véletlenül megtörténni dolgok, anyagi érdekeltségek mindig vannak a háttérben.

Kíváncsi vagyok mi a véleményetek a témáról ?"
Bosszankodva utalt rá, hogy nem belföldi szemmel nézik a magyar ingatlanpiaci árak és a forint - dollár árfolyam mozgását. Mivel sok forintot kell adni egy dollárért, így nekik nem éri meg a tőkét itt tartani, eladnak...
Na ezen még nem gondolkodtam így, hát utánaszámoltam, mennyire éri meg, ha valaki mondjuk 10 éve Budapesten tartja a tőkéjét ingatlanban és ezzel párhuzamosan, mennyire "REÁLIS" a nemzetközi fizetőeszközök szempontjából az ár-robbanás..
2009-ben az USD-HUF árfolyam az egyik akkori legerősebb forint árfolyamon 177HUF/1USD volt.Akkor egy zuglói 2 szobás ingatlant 14 mill. forintért tudtunk megvásárolni, tehát az akkori árfolyamon 79.000 dollárt fektettünk be.
Eltelt azóta 10 év, ennek az ingatlannak most a piaci értéke 34 mill Huf. A mostani árfolyamon, ha ugyanez a külföldi személy eladja és visszaviszi a tőkéjét az Egyesült Államokba, úgy a mostani árfolyamon 117.000 USD-t kap.Nem 192.000 USD-t ami nekünk forintban most 34 millió.
Nos ez 10 év alatt a mostani árak és a mai valuta árfolyam szerint 50%-os áremelkedés a nemzetközi fizetőeszköz szempontjából !Nem 200% és nem is 300% mint a panel lakások esetében, ahol megtriplázódott a lakások ára.
Hmmm.. !??
- Lehetséges hogy a forint gyengülés és az ingatlanpiaci áremelkedés kéz a kézben járt!?- Tudjuk azt is, hogy a forint alakul a nemzetközi piac után és nem fordítva(reál értéken legalábbis biztosan).- Elképzelhető, hogy egy újabb "svájci frank" - szerű gazdasági csavarnak vagyunk tanúi, miközben az emberek nagy mennyiségben teszik be ingatlanba a készpénzüket, vagy veszik fel a nagy összegű hiteleket? Kénytelenek felvenni a nagy hitelt, hiszen felmentek az ingatlanárak!- Azt sejthetjük, hogy a gazdaságban és a számok világában nem szoktak véletlenül megtörténni dolgok, anyagi érdekeltségek mindig vannak a háttérben.
Kíváncsi vagyok mi a véleményetek a témáról ?

(Forrás: Link )

Alább pedig az idevágó gondolataim - hátha inspirálóak lesznek az ingatlanpiacon érdekeltek számára:

"A forint és az egyéb devizák viszonylagos értékeltsége az egyes gazdaságok aktuális és jövőben várt teljesítőképességétől, az aktuális és jövőben várt kockázatoktól, ezek trendjeitől függően alakul. A monetáris politika ezekre vészhelyzetben hat érzékelhetően, ha a jegybank drasztikus lépéseket tesz a hazai fizetőeszköz / gazdasági érdekek védelmében.

A belpolitikának a politikai kockázat, a korrupció, a demokrácia erodálása révén közvetett hatása van.

Az ingatlanpiaci árrobbanásra meggyőződésem szerint közvetlen hatása van a belpolitikának, az "átgondolatlan"* CSOK és társai, az "átgondolatlan"* építőipari ÁFA-szabályozás, az "átgondolatlan"* állami gigaprojektek építőipari-, munkaerő-piaci hatásain keresztül.

Vagyis az áremelkedés és az infláció olyan értelemben nem gondolom, hogy "kéz a kézben jár", miszerint ugyanazon háttérmanipuláció állna a két folyamat között.

(*Az már egy másik kérdés, hogy az "átgondolatlan" gazdasági döntéseket nagyon is átgondoltnak tartom. Kisebbségi érdekek mentén átgondoltnak.)

A devizakockázat miatt az amerikai befektető nyeresége 10 év alatt 20% lett. Hogy kevesli... Ha komoly befektetőről beszélünk, nyilván diverzifikálta a befektetését, azokon az ügyleteken, ahol árfolyam-kockázatot futott, nyilván kompenzálta azt short-pozíciókkal, vagy egyéb módon.

(De ne felejtsük el, hogy az a "befektető", aki 10 évig tart egy ingatlant, és "csak" vétel-eladási árfolyam-nyereséget realizál belőle, az inkább laikus kisbefektetői szemléletről tesz tanúbizonyságot, így ilyesmit ne kérjünk számon rajta. 　 )

A devizahitelezéssel való párhuzamot ugyanakkor annyiban reálisnak gondolom, hogy komplett fiatal generációkat ültetnek hintába az otthonteremtés szükségét kihasználva, és az igényt még felturbózva a "könnyen ígért" támogatásokkal, miközben a politikai hatalom forrásai (pénzelői) között nagyrészt építőipari vállalkozásokon "nevelkedett" konglomerátumok találhatóak.

Az ÁFA-szabályozás, a gigaprojektek, stb. mind ezek "kistafirungolásáról" szólnak - vagyis a családot alapító állampolgárt beleugrasztják egy felfújt árú ingatlan, hitellel való megvásárlásába, emelkedő kamatkörnyezetben úgy, hogy az építőipart képviselő sleppet még adókedvezménnyel is támogatják közben.

Ami szomorú, hogy áttekintve sok ügyfelünk jelenlegi és várható jövőbeni helyzetét, legtöbbször az látszik, hogy kényszerpályán mozgunk. Ha nem vesznek most, évekig fizetnek irgalmatlan bérleti díjakat, és a belátható jövőben nem látszik a trendek javulása.

Ha vesznek, csak hitellel tudnak (legtöbben), azaz nagyon átgondolt stratégiára van szükség, hogy a kamatkockázatot, és az "humánkockázatokat" kezelni tudjuk. Ebben az esetben ugyanúgy marad a jövő bizonytalansága, ám esélyünk van mozgásteret teremteni az ügyfeleinknek.

Így, ha a jövőben változók pozitív irányban összegződnek (az adott személy életének és a piaci változóknak az összegződésére gondolok), akkor "nyertünk" - ha negatív irányban, akkor "legalább megpróbáltuk", és pár évvel eltoltuk a kiszolgáltatottság erősödését az életükben.

(Nyilván ebben az esetben időt veszítünk - terv szerint pénzt nem, vagy valamilyen mértékben még gyarapodni is tudunk. Később pedig, mikor vagy a szubjektív, vagy a gazdasági tényezők együttállása kedvezőbb, ismét nekifuthatunk az otthonteremtésnek.)"