Piacbefolyásolás? - avagy pár gondolat az ingatlanpiacról

Kedves ismerősöm, ügyfelem ingatlanközvetítőként dolgozik, és maga is a szakmája iránt elhivatott hozzáértők közé tartozik a területén. A minap érdekes kérdést fogalmazott meg az oldalán, amelyet alább változatlanul közlök:

Hétvégén egy kedves ügyféllel beszélgettem ingatlana eladása kapcsán és mint minden alkalommal, most is megkérdeztem tőle, mi a szándéka, motivációja, hogy el akarja adni a lakását!?

Bosszankodva utalt rá, hogy nem belföldi szemmel nézik a magyar ingatlanpiaci árak és a forint - dollár árfolyam mozgását. Mivel sok forintot kell adni egy dollárért, így nekik nem éri meg a tőkét itt tartani, eladnak...

Na ezen még nem gondolkodtam így, hát utánaszámoltam, mennyire éri meg, ha valaki mondjuk 10 éve Budapesten tartja a tőkéjét ingatlanban és ezzel párhuzamosan, mennyire "REÁLIS" a nemzetközi fizetőeszközök szempontjából az ár-robbanás..

2009-ben az USD-HUF árfolyam az egyik akkori legerősebb forint árfolyamon 177HUF/1USD volt.
Akkor egy zuglói 2 szobás ingatlant 14 mill. forintért tudtunk megvásárolni, tehát az akkori árfolyamon 79.000 dollárt fektettünk be.
Eltelt azóta 10 év, ennek az ingatlannak most a piaci értéke 34 mill Huf. A mostani árfolyamon, ha ugyanez a külföldi személy eladja és visszaviszi a tőkéjét az Egyesült Államokba, úgy a mostani árfolyamon 117.000 USD-t kap.
Nem 192.000 USD-t ami nekünk forintban most 34 millió.

Nos ez 10 év alatt a mostani árak és a mai valuta árfolyam szerint 50%-os áremelkedés a nemzetközi fizetőeszköz szempontjából !
Nem 200% és nem is 300% mint a panel lakások esetében, ahol megtriplázódott a lakások ára.

Hmmm.. !??

- Lehetséges hogy a forint gyengülés és az ingatlanpiaci áremelkedés kéz a kézben járt!?
- Tudjuk azt is, hogy a forint alakul a nemzetközi piac után és nem fordítva(reál értéken legalábbis biztosan).
- Elképzelhető, hogy egy újabb "svájci frank" - szerű gazdasági csavarnak vagyunk tanúi, miközben az emberek nagy mennyiségben teszik be ingatlanba a készpénzüket, vagy veszik fel a nagy összegű hiteleket? Kénytelenek felvenni a nagy hitelt, hiszen felmentek az ingatlanárak!
- Azt sejthetjük, hogy a gazdaságban és a számok világában nem szoktak véletlenül megtörténni dolgok, anyagi érdekeltségek mindig vannak a háttérben.

Kíváncsi vagyok mi a véleményetek a témáról ?"
Bosszankodva utalt rá, hogy nem belföldi szemmel nézik a magyar ingatlanpiaci árak és a forint - dollár árfolyam mozgását. Mivel sok forintot kell adni egy dollárért, így nekik nem éri meg a tőkét itt tartani, eladnak...
Na ezen még nem gondolkodtam így, hát utánaszámoltam, mennyire éri meg, ha valaki mondjuk 10 éve Budapesten tartja a tőkéjét ingatlanban és ezzel párhuzamosan, mennyire "REÁLIS" a nemzetközi fizetőeszközök szempontjából az ár-robbanás..
2009-ben az USD-HUF árfolyam az egyik akkori legerősebb forint árfolyamon 177HUF/1USD volt.Akkor egy zuglói 2 szobás ingatlant 14 mill. forintért tudtunk megvásárolni, tehát az akkori árfolyamon 79.000 dollárt fektettünk be.
Eltelt azóta 10 év, ennek az ingatlannak most a piaci értéke 34 mill Huf. A mostani árfolyamon, ha ugyanez a külföldi személy eladja és visszaviszi a tőkéjét az Egyesült Államokba, úgy a mostani árfolyamon 117.000 USD-t kap.Nem 192.000 USD-t ami nekünk forintban most 34 millió.
Nos ez 10 év alatt a mostani árak és a mai valuta árfolyam szerint 50%-os áremelkedés a nemzetközi fizetőeszköz szempontjából !Nem 200% és nem is 300% mint a panel lakások esetében, ahol megtriplázódott a lakások ára.
Hmmm.. !??
- Lehetséges hogy a forint gyengülés és az ingatlanpiaci áremelkedés kéz a kézben járt!?- Tudjuk azt is, hogy a forint alakul a nemzetközi piac után és nem fordítva(reál értéken legalábbis biztosan).- Elképzelhető, hogy egy újabb "svájci frank" - szerű gazdasági csavarnak vagyunk tanúi, miközben az emberek nagy mennyiségben teszik be ingatlanba a készpénzüket, vagy veszik fel a nagy összegű hiteleket? Kénytelenek felvenni a nagy hitelt, hiszen felmentek az ingatlanárak!- Azt sejthetjük, hogy a gazdaságban és a számok világában nem szoktak véletlenül megtörténni dolgok, anyagi érdekeltségek mindig vannak a háttérben.
Kíváncsi vagyok mi a véleményetek a témáról ?

(Forrás: Link )

Alább pedig az idevágó gondolataim - hátha inspirálóak lesznek az ingatlanpiacon érdekeltek számára:

"A forint és az egyéb devizák viszonylagos értékeltsége az egyes gazdaságok aktuális és jövőben várt teljesítőképességétől, az aktuális és jövőben várt kockázatoktól, ezek trendjeitől függően alakul. A monetáris politika ezekre vészhelyzetben hat érzékelhetően, ha a jegybank drasztikus lépéseket tesz a hazai fizetőeszköz / gazdasági érdekek védelmében.

A belpolitikának a politikai kockázat, a korrupció, a demokrácia erodálása révén közvetett hatása van.

Az ingatlanpiaci árrobbanásra meggyőződésem szerint közvetlen hatása van a belpolitikának, az "átgondolatlan"* CSOK és társai, az "átgondolatlan"* építőipari ÁFA-szabályozás, az "átgondolatlan"* állami gigaprojektek építőipari-, munkaerő-piaci hatásain keresztül.

Vagyis az áremelkedés és az infláció olyan értelemben nem gondolom, hogy "kéz a kézben jár", miszerint ugyanazon háttérmanipuláció állna a két folyamat között.

(*Az már egy másik kérdés, hogy az "átgondolatlan" gazdasági döntéseket nagyon is átgondoltnak tartom. Kisebbségi érdekek mentén átgondoltnak.)

A devizakockázat miatt az amerikai befektető nyeresége 10 év alatt 20% lett. Hogy kevesli... Ha komoly befektetőről beszélünk, nyilván diverzifikálta a befektetését, azokon az ügyleteken, ahol árfolyam-kockázatot futott, nyilván kompenzálta azt short-pozíciókkal, vagy egyéb módon.

(De ne felejtsük el, hogy az a "befektető", aki 10 évig tart egy ingatlant, és "csak" vétel-eladási árfolyam-nyereséget realizál belőle, az inkább laikus kisbefektetői szemléletről tesz tanúbizonyságot, így ilyesmit ne kérjünk számon rajta. 　 )

A devizahitelezéssel való párhuzamot ugyanakkor annyiban reálisnak gondolom, hogy komplett fiatal generációkat ültetnek hintába az otthonteremtés szükségét kihasználva, és az igényt még felturbózva a "könnyen ígért" támogatásokkal, miközben a politikai hatalom forrásai (pénzelői) között nagyrészt építőipari vállalkozásokon "nevelkedett" konglomerátumok találhatóak.

Az ÁFA-szabályozás, a gigaprojektek, stb. mind ezek "kistafirungolásáról" szólnak - vagyis a családot alapító állampolgárt beleugrasztják egy felfújt árú ingatlan, hitellel való megvásárlásába, emelkedő kamatkörnyezetben úgy, hogy az építőipart képviselő sleppet még adókedvezménnyel is támogatják közben.

Ami szomorú, hogy áttekintve sok ügyfelünk jelenlegi és várható jövőbeni helyzetét, legtöbbször az látszik, hogy kényszerpályán mozgunk. Ha nem vesznek most, évekig fizetnek irgalmatlan bérleti díjakat, és a belátható jövőben nem látszik a trendek javulása.

Ha vesznek, csak hitellel tudnak (legtöbben), azaz nagyon átgondolt stratégiára van szükség, hogy a kamatkockázatot, és az "humánkockázatokat" kezelni tudjuk. Ebben az esetben ugyanúgy marad a jövő bizonytalansága, ám esélyünk van mozgásteret teremteni az ügyfeleinknek.

Így, ha a jövőben változók pozitív irányban összegződnek (az adott személy életének és a piaci változóknak az összegződésére gondolok), akkor "nyertünk" - ha negatív irányban, akkor "legalább megpróbáltuk", és pár évvel eltoltuk a kiszolgáltatottság erősödését az életükben.

(Nyilván ebben az esetben időt veszítünk - terv szerint pénzt nem, vagy valamilyen mértékben még gyarapodni is tudunk. Később pedig, mikor vagy a szubjektív, vagy a gazdasági tényezők együttállása kedvezőbb, ismét nekifuthatunk az otthonteremtésnek.)"